Доклад от заседание на комисия

---

Д О К Л А Д
Вх. №: 153-03-16/14.02.2011 г.
Относно: Законопроекти за изменение и допълнение на Закона за управление на етажната собственост- № 102–01–3, внесен от Министерски съвет на 14.01.2011 г. и № 154-01-4, внесен от Николай Пехливанов на 25.01.2011 г.

На свое заседание, проведено на 3 февруари 2011 г., Комисията по правни въпроси обсъди Законопроекти за изменение и допълнение на Закона за управление на етажната собственост - № 102–01–3, внесен от Министерски съвет на 14.01.2011 г. и № 154-01-4, внесен от Николай Пехливанов на 25.01.2011 г.
На заседанието присъстваха: г-жа Екатерина Захариева – заместник– министър на регионалното развитие и благоустройството, г- жа Надежда Георгиева и г-жа Венета Кръстева - представители на Конфедерация та на работодателите и индустриалците в България и г-жа Гинка Чавдарова – изпълнителен директор на Националното сдружение на общините в Република България.
От името на вносителя първият законопроект беше представен от г-жа Екатерина Захариева.
С предложения законопроект се цели постигане на непротиворечивото прилагане на закона и опростяване на процедурите, предвидени в него, чрез прецизиране на отделни текстове.
Предвижда се ползвателите в сгради в режим на етажна собственост да имат същите права, както и собствениците на самостоятелни обекти.
Прецизират се текстове относно съдържанието на книгата на собствениците.
Опростяват се процедурите по свикване и провеждане на общото събрание.
Със законопроекта се предвижда разширяване на кръга на лицата, които могат да бъдат избирани за членове на управителния съвет /управители/ и на контролния съвет контрольори/. За членове на тези органи, вкл. за управители и контрольори да могат да бъдат избирани и лица, посочени от собственик, които живеят в етажната собственост и са регистрирани в книгата на собствениците, както и лица, които писмено са упълномощени от представителите на юридически лица и/или еднолични търговци, които са собственици на самостоятелни обекти в етажната собственост /жилища, магазини, ресторанти, производствени, стопански и други обекти с нежилищно предназначение/.
Допуска се създаване на сдружения на собствениците, представляващи не по-малко от 67 на сто идеални части от общите части от етажната собственост, с оглед стимулиране на инициативите за изпълнение на дейности по обновяване на сградите. В този случай сдружението може да излъчи представител, който да участва в общото събрание на собствениците.
Предвижда се въвеждане на минимален размер на ежемесечните вноски, които трябва да заплащат собствениците, който да бъде един процент от минималната работна заплата за страната.
В преходните и заключителните разпоредби се предлага отмяна на някои разпоредби на Закона за собствеността, с цел постигане на съответствие в двата нормативни акта, а в Закона за местното самоуправление и местната администрация се предвижда възможност с решение на общинския съвет на съответната община да се създава общински фонд за обновяване на многофамилни жилищни сгради.
Г-жа Гинка Чавдарова и г-жа Венета Кръстева изказаха принципната си подкрепа към законопроекта, като първата представи и писмено становище с конкретни бележки.
В дискусията взеха участие народните представители Янаки Стоилов, Ивайло Тошев и Искра Фидосова.
Г-н Стоилов изказа становище, че с предложената в § 10 процедура за свикване на общо събрание се получава многостепенен режим на провеждането му.
Подкрепи предложението за член на управителния съвет или управител да може да бъде избирано лице, което не е собственик и е вписано в книгата на собствениците.
Подкрепи и създаването на общински фонд за обновяване на многофамилни жилищни сгради, тъй като при липсата на инициативност от страна на собствениците общината трябва да се намеси и да извършва неотложни и необходими ремонти. Средства за такива дейности трябва да бъдат предвидени в бюджета за съответната година или в отделен фонд.
Постави въпросът дали набраните средства от ежемесечните вноски на собствениците ще се използват за всички разходи по поддържането на сградата и дали в тях се включват и разходите за текущата им поддръжка.
Народният представител Ивайло Тошев постави въпросите – какви са мотивите за отпадане на изискването за нотариална заверка на договора между инвеститора и собственика, тъй като това би довело до несигурност и възможност за злоупотреби, и какво се има в предвид в § 5, относно чл. 7, ал. 2, т. 1 - при описание на самостоятелния обект.
Акцентира, че трябва да се предвиди преходна разпоредба, че новият образец на книга на собствениците ще се отнася само за сградите в режим на етажна собственост, в които до момента не е проведено общо събрание. Необходимо е да се прецизират и текстовете на чл. 23, ал. 3 и 5 относно процесуалното представителство на собствениците.
Г-жа Фидосова обърна внимание, че в законопроекта се въвежда фигурата на „ползвателите” и е необходимо спазване изискванията и на чл. 41 на Указ № 883 от 1974 г. за прилагане на Закона за нормативните актове. Тази материя е необходимо да бъде доразвита изцяло в закона, като бъдат разписани нови разпоредби и прецизирани съответните текстове, които в момента се отнасят само за собствениците, а е необходимо да се отнасят и за ползвателите.
Подкрепи § 5, в който подробно е разписано съдържанието на книгата на собствениците, но постави въпросът за съществуването на множество сгради, в които няма разпределение на общите части в конкретно процентно изражение или сбора на идеалните части на обособените обекти не е равен на 100. В този случай всички текстове от закона, предвиждащи определен кворум в % изразени от общите части на сградата, няма да заработят. Необходимо е да се предвиди срок, в който да се направи разпределение на общите части, което да се вмени като задължение на определени субекти.
Подчерта, че е необходимо да се прецизира текстът на § 9 на законопроекта, а в § 11 да се предвиди срок за изготвяне и обявяване на протокола от общото събрание.
В законопроекта също така няма предвидена разпоредба наемателите да участвуват в общото събрание с право на глас при решаването на въпроси, които засягат техните имуществени интереси или вътрешния ред на сградата.
Трябва да се осъществи връзка между вписването на лицата в книгата на собствениците, при промяна на настоящия адрес, като същата се представя в службите на Главна дирекция "Гражданска регистрация и административно обслужване" към Министерството на регионалното развитие и благоустройството, като едно от изискванията при промяна на настоящия адрес, за да се преустанови напълно порочната практика за т.нар. „вътрешен туризъм” преди предстоящи местни избори.
Необходимо е прецизирането на § 14 относно чл. 23, ал. 3, като се предвиди и квалифицирано мнозинство при вземането на решение от общото събрание за процесуално представителство на собствениците.
Вторият законопроект беше представен от вносителя - народния представител Николай Пехливанов.
С него се предлага опростяване на процедурите по свикване на общото събрание на собствениците, както и възможността управлението и поддържането на общите частни на сградите в режим на етажна собственост да се извършва не само от собствениците, а и от физически и юридически лица, които не са собственици.
Предвижда се дейността по управлението и поддържането на сгради в режим на етажна собственост да се възлага с решение на общото събрание на физически или юридически лица, които изпълняват тази функция по занятие, както и да бъде създаден регистър за тези лица към Министерството на регионалното развитие и благоустройството.
Предвижда се въвеждането на фигурата на „временен управител”, който да извършва дейност по управлението на новопостроените сгради, с оглед преодоляване на административния вакуум в управлението, който възниква от въвеждането им в експлоатация до избора на управител от общото събрание.
Г-жа Фидосова акцентира, че при сключването на договорите относно управлението и поддържането на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, липсва волеизявление на собствениците.
Г-жа Захариева изрази становище относно чл. 47а във връзка със създаването на регистър към Министерството на регионалното развитие и благоустройството, в който ще се вписват лицата, извършващи дейността по управление и поддържане на сгради в режим на етажна собственост. Изясни, че с наредба се урежда само редът за воденето на регистъра и издаването на удостоверения, докато съществените условия, на които трябва да отговарят тези лица следва да се регламентират със закона. Необходимо е да бъдат разписани норми относно техния статут и критериите на които трябва да отговарят. Обобщи, че направените разисквания и предложения и по двата законопроекта следва да се имат предвид при окончателното им изготвяне.



След проведената дискусия и последвалото гласуване Комисията по правни въпроси
- единодушно с 21 гласа „за”, без „против” и „въздържал се”, предлага на Народното събрание да подкрепи на първо гласуване законопроект за изменение и допълнение на Закона за управление на етажната собственост, № 102–01–3, внесен от Министерски съвет на 14.01.2011 г. и
- единодушно с 21 гласа „за”, без „против” и „въздържал се”, предлага на Народното събрание да подкрепи на първо гласуване законопроект за изменение и допълнение на Закона за управление на етажната собственост, № 154-01-4, внесен от Николай Пехливанов на 25.01.2011 г.
ПРЕДСЕДАТЕЛ НА КОМИСИЯ
ПО ПРАВНИ ВЪПРОСИ:
ИСКРА ФИДОСОВА