Български
English
Народно събрание
на Република България
на Република България
Парламентарни комисии
Състав /
Заседания /
Новини /
Контакти и правила /
Документи /
Законопроекти / Проекторешения / Доклади / Стенограми / Становища /
Законопроекти / Проекторешения / Доклади / Стенограми / Становища /
Комисия по земеделието и храните
Комисия по земеделието и храните
21/05/2015
Обсъждане на законопроект за изменение и допълнение на Закона за арендата в земеделието № 554-01-52, внесен от Светла Бъчварова и група народни представители на 13.03.2015 г. за първо гласуване.
ЧЕТИРИДЕСЕТ И ТРЕТО НАРОДНО СЪБРАНИЕ
КОМИСИЯ ПО ЗЕМЕДЕЛИЕТО И ХРАНИТЕ
П Р О Т О К О Л
№ 19
На 21 май 2015 г. се проведе заседание на Комисията по земеделието и храните, което беше открито в 14.30 часа с председател Румен Христов при следния дневен ред:
ДНЕВЕН РЕД:
1. Обсъждане на законопроект за изменение и допълнение на Закона за арендата в земеделието № 554-01-52, внесен от Светла Бъчварова и група народни представители на 13.03.2015 г. за първо гласуване.
2. Обсъждане на законопроект за изменение и допълнение на
Закона за лова и опазване на дивеча № 554-01-89, внесен от Вили Лилков и група народни представители на 13.05.2-15 г. за първо
гласуване.
3. Текущи.
Гости на днешното заседание са Стилиян Митев, директор
Дирекция „Поземлени отношения и комасация” към
Министерството на земеделието и храните; Кирил Стоянов,
държавен експерт в Дирекция „Поземлени отношения и комасация”
към Министерството на земеделието и храните и представители на
неправителствени организации.
ПРЕДС. РУМЕН ХРИСТОВ: Добър ден, уважаеми дами и
господа народни представители. Имаме кворум. Откривам
заседанието на Комисията по земеделието и храните със следното
предложение за дневен ред!
Първа точка - обсъждане на законопроект за изменение и
допълнение на Закона за арендата в земеделието № 554-01-52,
внесен от Светла Бъчварова и група народни представители на
13.03.2015 г. за първо гласуване.
Втора точка - обсъждане на законопроект за изменение и допълнение на Закона за лова и опазване на дивеча № 554-01-89, внесен от Вили Лилков и група народни представители на 13.05.2015 г. за първо гласуване.
И трета точка - текущи.
Който е съгласен с така предложения дневен ред, моля да гласува!
ГЛАСУВАНЕ: „За” – 16, „Против” – няма, „Въздържали се” – няма.
Колеги, втора точка от дневния ред се отлага.
Преминаваме към обсъждането на точка Първа от дневния ред, а именно обсъждане на законопроект за изменение и допълнение на Закона за арендата в земеделието № 554-01-52, внесен от Светла Бъчварова и група народни представители на 13.03.2015 г. за първо гласуване.
Професор Бъчварова, имате думата.
ПРОФЕСОР СВЕТЛА БЪЧВАРОВА: Добър ден, уважаеми
колеги. Искам да Ви предложа мотивите по предложенията за промяна на Закона за арендата в земеделието. Ще започна с това уточнение, че този закон е създаден през 1996 година и по-скоро целта е била да създаде правни норми, които съответно към времето си са били приложими и е имало възможност да се сключват тези ранни договори, наред с останалите договорни и наемни отношения, които дават право останалите закони. Последната промяна е през 2008 година. В целия този период, особено през последните години, се появиха много промени, а и много проблеми, свързани със сключването на арендни договори. Правилото се оказва, че това което е записано в Закона, нерегламентираните текстове, не са достатъчни, за да могат да обхванат случаите и да създадат ред наистина в системата за сключване на арендни договори. Те са особено важни сега, когато ние имаме изискването, при получаване на европейски субсидии да е налице и правно основание за ползване на земята.
По хронология, както е предложен Закона, предложенията за в следните насоки.
Първо, предлага се да се определи в Договора за аренда на земеделски земи вида на отглежданите земеделски култури. Тук четох и становището на Министерството и може би повечето от колегите имат предвид едва ли не, че трябва да се опишат културите, които трябва да бъдат обект на договора. Нищо подобно. Тук става въпрос за зърнено-житни и фуражни култури, трайни насаждения. Защото, съгласете се, че един договор за аренда, който е сключен за 15 години и собственикът съвсем не е наясно дали тук ще се създава орехова градина, трайни насаждение, не е много редно без това да е предмет на договора и да не бъде опоменато по някакъв начин. Така че говорим за основните направления – зърнено-житни, фуражни, маслодайни, говорим трайни насаждения, технически култури, което да създаде предпоставка собствениците да са информирани за какво ще се ползва земята. А имаме случаи с култури, които една година да се отглеждат, те извличат и почвения слой хумус и така нататък. Неща, които все водят до намаляване на почвеното плодородие на земята, която е предоставена, независимо от това каква е категорията.
Второто предложение е предложението за защита на малките съсобственици на земя. Защото какво се случва в практиката? Един съсобственик с минимален дял може да сключи договор за аренда с продължителен, дълъг период от време, без останалите съсобственици да са наясно. Даже да сключва с идеални части този договор за земята, която се предлага. И това стана правило. И това правило трябва да бъде коригирано по простата причина, че в Закона за собствеността се казва, че 50 плюс 1 трябва да са наясно собствениците, за да бъде сключен договор за наем или за аренда. Но това не се случва спрямо Закона за арендата. Масово се сключва с един собственик. Останалите научават по-късно, а когато научат, те нямат абсолютно никаква възможност да реагират. Затова предложението е 50 плюс 1 да бъде записано, но отделно от това и останалите съсобственици да бъдат уведомени за това, че се сключва договор и при какви условия. Смятам, че с това, по този начин, ние защитаваме малките собственици на земя, за да могат да получат съответно информацията, а също така, ако пожелаят, да им се предостави и арендното плащане, ако това е записано в договора.
Сега, тук ще ме обвините, че става много сложно и много трудно. Съгласете се обаче, че при седем, осем собственика на земя, един с една осма част да сключи договор за дълъг период от време, не е много честно към останалите съсобственици.
Министерството на земеделието излезе с информация, че 200 милиона лева за платили за застъпени площи. Част от тези застъпени площи са именно по тази причина. Защо? Защото един собственик сключва договор за цялата земя, другият собственик се явява по някакъв период от време и може да сключи също договор. Застъпванията са факт в много региони на страната, особено в Южна България, където наследниците са огромен брой - от 20 до 30, не са уредени отношенията и съответно това създава предпоставки да се доведе именно до там, че да се създават проблеми в ползването на земята.
Предлага се освен това… Тук също не мога да разбера. Министерството може би ще каже защо не подкрепя текста, в който се детайлизира по-ясно уредба по отношение във връзките със задълженията за предаване на обекта в състояние, което отговаря за неговото ползване. Предложението е да има срок и да се конкретизират тези взаимоотношения. Сега действащата разпоредба дава възможност само от едната страна да имаме промяна в договорните правоотношения. Затова, какъв е проблемът и двете страни да се съгласят, че този имот се предоставя в такъв вид и се приема в такъв вид? От тук нататък много от въпросите, които следват за използването на имота, ще отпаднат.
Арендното плащане. Една тема, която е дискусионна. Признавам трудно управляема, но все пак предлагаме за дебат решаването на този въпрос. Защо? Има арендни договори. Аз бях в миналия мандат депутат от Пловдив-област. Арендните договори, които поради незнание на собствениците за това, че има промяна в арендните плащания, извинявайте земя трета и четвърта категория стои с арендно плащане два, три или четири лева. Предлага се да има някакъв ред, по който да се предоставя информация. Дали това ще се възползва арендаторът, дали ще се възползват собствениците на земя, това е тяхно право. Писали сме, че трябва да бъде под някаква форма наредба. Дали да бъде наредба, дали да бъде информация, която да се публикува ежегодно, това е въпрос, който също може би трябва да се дискутира, но факт е, че всяка година Министерството на земеделието, областните служби „Земеделие” публикуват по общини арендните плащания на база на действително сключени договори. На базата на тези арендни плащания се плащат и белите петна. Така че този ориентир за пазарната цена, че се е променила и собственикът може да търси под някаква форма актуалност, е нещо, което смятам, че даваме право на собствениците наистина да оценят това, което притежават като собственост. Защото важен е собственикът. Той има собственост и трябва да получи икономическа реализация на тази собственост. Това става единствено чрез рентата.
Предлага се промяна на режима за преарендуване. Появи се цяла група посредници. Един човек в едно населено място сключва договори и след това преарендува цялата земя. Ама получил субсидии, не получил субсидии, платил рента, не платил рента, в края на краищата собственикът въобще не е наясно, че неговата земя не е в кооперация Х или лицето Х, а е минала в Y, Z и така нататък. И в крайна сметка не се получава даже плащане на земята, за която е сключен първоначалният договор. Затова предложението е в договор за аренда тези изисквания, свързани с земята, че може да се преарендува, да са предварително уточнени и в резултат на тяхното уточняване, собствениците да бъдат информирани за промяната, която се предлага.
Ще Ви представя и последното предложение, което имаме. Развалянето на договора за арендата да става по общия ред, независимо от това за колко години е сключен. Тоест се предлага развалянето на договора за срок над десет години да е подчинено и да става по общия съдебен ред, защото практика показва в момента, че съдебният ред е дълъг и през това време собствениците са ощетени. Те са ощетени по простата причина, че трябва да водят съдебно дело, за да докажат, че договорът не се изпълнява. Неизпълнение на договора основно означава, че не са платени рентите в съответната година, не са платени в рамките на стопанската година. Може да се разпише и по-подробен тест, с който да се управлява този процес, но когато в един договор задължението на арендатора не е изпълнено по отношение на плащането, би следвало собствениците да имат право да развалят този договор по общия ред на Закона за задълженията и договорите. Това е и предложението - да бъде отразено и в Закона за арендата. Защото в противен случай ние наистина създаваме предпоставки да се злоупотребява с правото на собствениците да получат рента.
Това са нашите предложения. Трябва да Ви кажа, че около година и половина сме обсъждали с различни представители на аграрния бизнес, на собственици на земя. Те имат още по-крайни предложения, но считаме че дебатът по Закона за арендата е важен и с неговото придвижване и приемане ще се създадат наистина по-добри условия за прилагане на законодателството и равнопоставеност между тези, които обработват земята, те са заинтересовани, и тези които са съсобственици. В случая с този Закон се подценява тяхната реализация. Благодаря ви.
ПРЕДС. РУМЕН ХРИСТОВ: Благодаря Ви, госпожо Бъчварова. Да представи становището на Министерството на земеделието и храните, давам думата на господин Стоянов. Заповядайте!
КИРИЛ СТОЯНОВ, държавен експерт в Дирекция „Поземлени отношения и комасация” към Министерството на земеделието и храните: Уважаеми, господин Председател, уважаеми народни представители, уважаема професор Бъчварова. Министерството на земеделието е изготвило становище по отношение на предложението за изменение на Закона за арендата. Ще ми позволите да изчета по параграфи становището, за да можете да добиете представа какви са нашите мотиви, поради които не приемаме по-голяма част от текстовете.
По § 1. Министерството на земеделието счита, че предвиденото задължение в Договора за арендата на земеделска земя да се определени конкретна земеделска култура, която ще се отглежда в съответната стопанска година, не следва да се налага на арендатора, тъй като е възможно през стопанската година да се случат събития, в които да не може да се отглеждат друг вид култури, различни от първоначално определените в договора. Това от своя страна ще представлява нарушение на същия, разбира се това е предпоставка за развалянето на договора, поради неизпълнение на клаузите в него.
По § 2. Предлагаме да се приеме само първото изречение от теста, а именно: „Договорът за аренда на съсобствен имот може да се сключи и само от съсобственици, притежаващи повече от половината от съсобствеността. Защо го подкрепяме? Ние наблюдаваме и наистина има договори, които по никакъв начин не кореспондират с реалността, сключени от съсобственици, които представляват една десета или една двадесета от имотите, а сключват договори за десетки години в ущърб на останалите собственици.
Колкото до втората част от предложението, Министерството на земеделието и храните не подкрепя изречение второ от предложеното изменение в чл.3, ал. 4, тъй като се преуреждат вече уредени от Закона за собствеността отношения между съсобственици, касаещи полза от управление и разпореждане с общата вещ. Следва да се има предвид, че е трудно да се открият всички съсобственици, например наследниците на починал съсобственик и това води до сериозни затруднения при сключването на договорите. Не става ясно в кой момент – преди или след сключването на договорите, ще се изискват тези уведомления към съсобствениците, под каква форма те ще се изискват при сключването на тези договори, особено когато трябва след това да се представят в някаква съдебна фаза.
По § 3. Задължението на арендатора е да даде на договора състояние, което отговаря на ползването, съобразно определеното между страните. Съставянето на опис касае по-скоро удостоверяване на първоначалното състояние. Обикновено се прави такъв опис при удостоверяване на първоначалното състояние, което касае по-скоро дали ще се правят някакви подобрения от арендатора в последствие, за които той ще търси възмездяване след приключването на договора и по-малко за текущото състояние на обекта на договора, тъй като то е свързано с начина му на трайно ползване и обикновено се приема в деня, в който се сключва договора. И арендаторът при сключването на договора би могъл да възрази срещу състоянието на имота, а не след една или две години.
По § 4. В т.4.1 във връзка с предложението за изменение на ал. 2 следва да се има предвид, че средната пазарна цена на арендата, следва като бъдат дефинирани и съответно също да бъде определена от независим оценител. Няма как размерът на арендното плащане да бъде уреден в наредбата, тъй като по своя характер наредбата се явява подзаконов нормативен акт, чиято правна природа се изразява в уреждане на определен вид обществени отношения по начин, еднакъв на всички правни субекти, в конкретния случая арендното плащане е величина, която не е константна на всички райони. Тук бих добавил, че средното арендно плащане също е динамично и определянето му е да се използват поне 50 процента от вписаните в Службата по вписвания, регистрирани в общинската служба договори, но отново имаме аномалии по райони, където средното арендно плащане не отразява поземлените отношения, поради субективността на комисията, която го определя.
От друга страна, както Вие знаете, при независимите оценители все още доста години след публикуването и влизането в сила на Закона за независимите оценители, все още няма и там уредба, кои точно методи как да се използват и как да се определят различни видове плащания, различни видове пазарни цени. Определянето на пазарните цени все още няма единна методика дори и при независимите оценители. Когато това трябва да се прави вече нормативно, става още по- трудно и то от административни органи.
По отношение на ал. 6 следва да се отбележи, че същата противоречи на принципа, че договорът поражда правно действие за страните по него, тъй като неучаствалият в договор за аренда съсобственик, не е страна по него. Той може да претендира арендно плащане от другия съсобственик, което и в момента се практикува, който е сключил договора, най-вече заради това, че не е участвал при самото подписване на договора и много трудно това може да се уреди нормативно и ще бъде в нарушение на други закони.
По § 5. Към настоящия момент обектът на договора за аренда се преарендува, ако съгласието за това на арендатора е заложено в самия договор за аренда или може да се договори впоследствие чрез анекс, който е част от първоначалния договор. В предложения текст не се изяснява, в кой момент следва да се изрази изрично съгласие на арендодателя към момента на сключване договора или в един последващ момент. Отново ще спомена, че практиката, която сме наложили в управлението на Държавния поземлен фонд, е в самите договори изрично да запишем, че те не са обект на преарендуване, не могат да бъдат преарендувани, но това отново е избор на двете договарящи се страни дали да го запишат или не в договора.
И по предложението по § 6 Министерството на земеделието не взима отношение.
ПРЕДС. РУМЕН ХРИСТОВ: Благодаря Ви, господин Стоянов. Дебатът е открит. Колеги, имате думата! Професор Станков, заповядайте, имате думата.
ПРОФЕСОР ИВАН СТАНКОВ: Благодаря Ви. Уважаеми господин Председател, уважаеми колеги. Наистина необходимостта от Закон за арендата и арендните плащания е голям. Но аз очаквах нещо по-различно да се представи, защото аз смятам, че това не са най-очакваните проекти. Например размерът на земята, която трябва да обработва един наемодател, защото виждате какво се случва, да дадем определения на дребни, на средни на по-едри арендатори. Аз смятам, че тези неща са необходими.
И сега конкретно по предложението, което е направено. Искам да Ви поясня това, че аз като ректор съм или по-скоро бях, за да няма конфликт на интереси, бях арендатор на 7 хиляди декара земя. Над 200 договора сключваме с хората, на които ползваме земите, защото те повечето са дребни стопани. Как си го представяте Вие ние да сключваме всеки един договор и да определяме вида на културите? Просто не може да се случи това. Аз смятам, че на практика това е невъзможно. Може би Вие сте имали нещо по-различно предвид, дали ще бъде за трайни насаждения или ще бъде за едногодишни култури, не е пояснено тук в този проект.
Другото, в § 2, ал. 4, това което се казва като становище от Министерството на земеделието, писмени доказателства на съсобствениците. Трябва да Ви кажа, че това е нещо непосилно. И аз мога да Ви дам конкретен пример. В едно село Априлово имаме един собственик от 1870 г. с безброй наследници. По-голямата част изобщо не ги интересува, изобщо. Те възлагат и разчитат на един човек, който да свърши тази работа. И аз смятам, че това е по-доброто. И ако си го запазим, това е по-доброто. Така че за мен това не е решение.
Първата част аз не я коментирам. Приемам нещата донякъде. От там нататък в § 4, аз смятам че това също е неправилно, отнасяйки се за размера на плащанията за средната пазарна цена в съответния район. Тук също имаме много сериозни проблеми. Значи, различията са огромни. От едни площи се произвежда 600 килограма, от други 200. Не можем да ги усредним. Така че мисля, че това също не е приемливо. И тук трябва да се помисли нещо по-различно. Вече с този проект, който се предлага, аз смятам, че се увеличава администрацията, нещо от което бягаме ние, а всъщност ние предлагаме това. Аз мисля, че има нещо много сериозно друго, което трябва да се има предвид. Всички договорни отношения би трябвало да се регистрират в общините. Мисля че това е много важно, защото има такива случаи. Сключен договор с нас, отказва, притиска ни да променим договора преждевременно. А имаме такъв случай - сключил договор с нас, работи и едновременно сключва договор с друг. Как да се оправим в такива случаи?
Благодаря.
ПРЕДС. РУМЕН ХРИСТОВ: Благодаря, професор Станков. Колеги, имате думата. Народен представител Мария Белова.
МАРИЯ БЕЛОВА: Благодаря, господин Председател. Ще продължа тезата на професор Станков. Наистина мотивите в законопроекта прозират в намерение на вносителите да бъдат направени адекватни промени в Закона за арендата, които да отговарят на реалната действителност. Но и аз, и колегите от Политическа партия ГЕРБ считаме, че тези предложения за промяна няма да доведат до ефективно ползване на Закона и прилагането му.
Професор Бъчварова, в чл. 2, ал. 2 предлагате да се определя вида на земеделските култури, които ще се отглеждат. Обърнахте внимание, че не се описват пшеница, ечемик, слънчоглед, кориандър и така нататък. Цитирахте технически култури, маслодайни култури. Но в случая считам, че това е невъзможно, имайки предвид, че един дългосрочен договор, дори арендаторът, знаейки своя си оборот, който ще спазва в следващите пет години, няма как да е сигурен, че конкретния имот, три години след сключването на датата на договор, е посочил, че ще бъде засят с техническа култура, а в последствия климатични условия, презасяване, засява с маслодайна култура примерно. Какво се случва в този случай? Този собственик на имота само на това основание може да си прекрати договора за аренда.
По чл. 3, ал. 4 предложението договорът за аренда да се сключва с повече от половината собственици. В това има логика, въпреки че се препокрива с Договора за наем и за ЗЗД. Но второ изречение изцяло противоречи на първо – ако при уреждане на взаимоотношенията преди сключването на договора ползвателят има съгласието на всички съсобственици, той ще сключи договор с всички съсобственици. А какъв акт съсобствениците, които не подписват договора за аренда трябва да представят, за да се докаже, че те дават съгласието си конкретния съсобственик да сключи договора за аренда. Дали ще е декларация нотариално заверена? Че то, ако е декларация, по-добре да упълномощи един от съсобствениците да сключи договор за аренда. Друг е въпросът, че чл.33 от Закона за собствеността изрично казва как се уреждат взаимоотношенията между съсобствениците на обща вещ.
Относно протокола и посочването на възраженията. Честно да Ви кажа, лично аз изобщо не разбирам каква е идеята на този текст, при положение че този опис би послужил единствено като приемно-предавателен протокол, за да констатира кога се предават имотите от собственика на ползвателя. Ако ползвателят има възражения относно състоянието на имота и ако възрази в този опис, какво ще се случи? Няма да бъде сключен договор за аренда. И още повече, че ако в последствие бъде изготвен този опис, той отказвайки да обработва тази земя, към която има възражения, няма как да се договори със собственика да не плаща рента за този имот, за който има възражения.
За размера на арендното плащане представителят на Министерството считам, че много ясно го каза, че без пазарна оценка от компетентно лице с наредба да се формира национален план на пазарната рента за съответната година, не знам как би могло да се случи.
По ал. 6 е длъжен да плаща съответно полагащата се част от арендното плащане директно на съсобственик, включително и на собственик, който не е страна по договора. Считам, че този текст допълнително ще утежни арендатора, имайки предвид, че и сега му е трудно да открие дори и един съсобственик. Да, така е в този текст в момента наистина може да се злоупотребява и то се случва, сключвайки с единия съсобственик да се злоупотребява с останалите съсобственици. Но как този арендатор, получавайки едно писмо от дадено лице, третата година след като е сключил договор, ще удостовери че това лице наистина е лицето, на което се полага арендното плащане? В повечето случаи това ще се окаже наследник. Започва се – арендаторът му казва вземи и представи удостоверение за наследници. В повечето случаи тези собственици не правят абсолютно никакви разходи, не поемат никакви разходи, за да докажат наследствеността и за арендатора възниква един момент, в който той цяла година ще доказва тези лица, които са го уведомили, че искат директно да им бъде платено, дали наистина са наследници на конкретния имот и дали имат право на арендно плащане.
Относно преарендуването на договора за аренда в повечето случаи и от моята практика, която имам, ако не е правилно ме поправете за краткия срок, по принцип, ако в договора за аренда няма изрична клауза, че арендодателят дава съгласието си част или целият имот да бъде преандуван на трето лице, няма как да бъде вписан договор за преаренда в Агенцията по вписванията. Агенцията по вписвания проследява съгласието на собственика.
С оглед на тези мотиви, нашата парламентарна група няма да подкрепи така предложения законопроект. Благодаря Ви.
ПРЕДС. РУМЕН ХРИСТОВ: Благодаря. Колеги, други становища? Господин Желев, заповядайте!
РУМЕН ЖЕЛЕВ: Аз съм убеден в добрите намерения на професор Бъчварова. Но то така става в живота - понякога пътят към ада е застлан с добри намерения. Тези текстове, лично за себе си казвам, присъединявам се към становището на госпожа Белова, която изрази мнението на нашата група, съм съгласен в § 2, чл. 3, ал. 4, първата част. И не защото със също е съгласно и Министерството.
ФЕРИХАН АХМЕДОВА: Случайно съвпадна.
РУМЕН ЖЕЛЕВ: Нямах намерение да се изказвам. Да, но искам да поправя госпожа Белова. Повече от половината тя може да направи лапсуси и грешки на езика, не от собствениците, а от собствеността. Не е важно колко са собствениците, важен е проблемът със собствеността. За другите неща за съжаление не съм много убеден, че трябва да станат. За размера на плащанията може да се говори много. Така че ще се въздържа. Благодаря.
ПРЕДС. РУМЕН ХРИСТОВ: Други становища? Народен представител Ферихан Ахмедова, заповядайте!
ФЕРИХАН АХМЕДОВА: Благодаря Ви, господин Председател. Аз, за разлика от колегата, имах намерение да се изказвам и ще изразя мнението на по-голямата част от колегите. Че трябва прецизиране на текстовете, трябва, но трябва да си зададем следния въпрос. Имаме ли нещо за промяна на Закона за арендата? Всичко наред ли е в момента в тези договорни отношения? Ако трябва да дадем честен отговор, не, не е наред, трябва да се промени. Ако трябва да се промени, защото така с лека ръка отхвърляме един законопроект, едно предложение, без да го обсъждаме във вариант, в който евентуално могат да се правят поправки. Защото в непрецизираният текст видът на земеделската култура е най-лесно между първо и второ четене или под някакъв вариант да се запише нещо друго, но не и да се отхвърли защото е написано точно така.
В следващите текстове, в следващия член, в първата част всички са съгласни. Във втората част по отношение на другите съсобственици. От една страна се казва – трудно е да се намерят, а тези хора са съсобствениците и трябва да получат пари за собствеността си. Когато ни трябва разрешение за договора или за подписването, ние можем да ги намерим, а когато трябва да платим, не можем да ги намерим. Това няма как да се случи. В крайна сметка те носят правото на тази собственост. Ако направим компромиса, в който повече от 50 процента от собствеността да имат право да сключат, дали ще търси арендатор, дали ще ги търси другия съсобственик, който се е наел с тази задача, тези хора трябва да бъдат намерени така или иначе. И ние вместо да мислим как да решим проблема, ние го отхвърляме - не, не може. Точно така записано наистина няма как да се случи. Но вариантът да продължим да дебатираме, да го мислим, да измислим общо най-добрият текст, трябва да остане отворен.
В следващите текстове по отношение на описите. Моето мнение зависи от коя гледна точка гледаме, колеги. Ако гледаме от страната на арендатора, изглежда по един начин. Ако гледаме от страната на собственика, изглеждат проблемите и нещата по друг начин. Ние сме законодатели, трябва да стоим по средата и да ги гледаме от двете страни. Има ли проблем, има. Това което е записано, може би не дава точното решение, но трябва с общи усилия да измислим нещата така, че интересът на собственика да бъде защитен.
За размера на арендните плащания. Може би в тези пазарни отношения законодателят трябва да стои малко по-настрани. Според мен. Че има аномалии, сме свидетели на тези аномалии. Има райони, в които цените са изкуствено занижени, има аномалии в точно обратното, където са изкуствено завишени. По-скоро това касае може би, че при изкуствено занижените цени трябва да се намери някакъв механизъм за защита. Наистина това е много спорно и не бих се ангажирала точно с решение на този проблем, защото няма как с едно изречение да намерим това решение.
По отношение възможността арендаторът да плаща директно на съсобственика, който не е сключил договор, мисля че трябва да намерим такъв механизъм, защото ако човекът в момента не е в страната, а е собственик, защо да няма възможност арендаторът да му плати директно на него, когато той е тук или има възможност да си получи парите? Защо той трябва да е зависим от другия съсобственик, с който евентуално знае или не знае и отношенията стават още по-сложни. В момента няма такава правна възможност. Според мен трябва да я създадем.
За преарендуването не съм много сигурна, но доколкото съм виждала арендни договори, ако не е записано изрично, че има право да преарендува или ако нищо не е записано, нали, сключваме договор за еди колко си време за еди какво си. В един момент, ако не е изрично записано „няма право да преотдава”, арендаторът има право и го преотдава. И затова тук нещата по-скоро се обръщат. По-скоро бих подкрепила професор Бъчварова точно в тази част. Защото в този договор изискването изрично да бъде записано че има право да преарендува и тогава да възникне това право, е по-добрият вариант, отколкото сегашното изискване нищо не е записано и всеки си прави каквото си иска. Благодаря.
ПРЕДС. РУМЕН ХРИСТОВ: Благодаря, госпожо Ахмедова. Други становища? Господин Румен Йончев, заповядайте!
РУМЕН ЙОНЧЕВ: Благодаря Ви, господин Председател. Аз няма да повтарям аргументите, които изложиха колегите, защото споделям голяма част от тях. Това което мисля заслужава уважение в този проект, е усилието на професор Бъчварова да маркира верните проблеми. Тя е посочила всичките слабости на Закона. Не всичките, може би има и други, които трябва да адресираме. Не съм съгласен с всичките решения, които е предложила. Но ми се струва, че не е добре с лека ръка да отхвърляме законопроекта без да се опитаме, имаме възможност между първо и второ четене да намерим верните решения, консенсусни решения на всеки един от тези проблеми. Предполагам че и вносителите не претендират, че са направили нещо перфектно. Разбира се, вероятно това са били усилията им. Така че нека да помислим все пак. Призовавам колегите, дали не можем да се насочим в тази посока. Да се опитаме между първо и второ четене да направим необходимите изменения, така че законопроектът да стане работещ и полезен. Госпожа Ахмедова един по един ги изброи текстовете. Всеки един от тях има своето място и маркира важни слабости. Пак казвам, решенията не са непременно идеални. Благодаря Ви.
ПРЕДС. РУМЕН ХРИСТОВ: Благодаря.Други становища? Господин Данев, заповядайте!
ДОБРИН ДАНЕВ: Благодаря. Господин Председател, колеги. Първо, аз искам да кажа моето мнение. Имахме известни пречки към този текст, който Ви подадохме за разискване, който предложихме. Лично аз също споделям опасенията на колегите за някои от текстовете, тъй като съм бил и от едната, и от другата страна. Но считам, че трябва да тръгнем отнякъде и ако наистина надделее разумът, в смисъл такъв да го разгледаме на първо четене, между първо и второ, работейки всички народи представители и парламентарно представени партии, да направят своето предложение, тъй като и професор Станков има своите основания, които казва за нещо по-сериозно като промяна. Вие като управляваща коалиция имате мнозинството и възможността да наложите все пак своята воля в посоката, на която трябва да се случи промяната на Закон за арендата. Мисля че като Комисия, която е показала винаги разум и е могла да намери верния изход, можем наистина да направим тези промени между първо и второ четене. Защото хората и като собственици, и като арендатори, имат нужда от такава по-ясна регламентация и решаване на спорни въпроси, които ние се опитахме да представим на Вашето внимание. Затова апелирам, ако все пак не е крайно решението, което сте взели днес да гласувате, все пак да направим усилия и да намерим такива промени в текстовете, които наистина да защитят интересите и на едната, и на другата страна. Благодаря.
ПРЕДС. РУМЕН ХРИСТОВ: Благодаря. Други становища?
Аз ще кажа няколко думи с риск да се повторя. Съвсем отгоре, отгоре ще маркирам моите виждания относно чл. 2, ал. 2. Вероятно вносителят е имал идея, свързана с трайната промяна на земите от нива в овощна градина примерно и от пасище в нива. Има логика в това, което предлагате, госпожо Бъчварова. Може би трябва да се обясни малко по-точно.
По отношение на чл. 3, т. 4 притеснението ни е, че действително там, където няма осъществено разделяне между наследниците, понякога са между 20 и 100, върви ги намери, както се казва. Още повече, че в Закона за собствеността имаме два текста, които гласят: „Всеки съсобственик може да си служи с обща вещ, съобразно нейното предназначение по начин да не пречи на други съсобственици да си служат с нея според правата им. Когато общата вещ се използва лично, само от някои от собствениците, те дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени от деня на вписаното поискване”. Тоест малките собственици имат гарантирана възможност за защита от Закон за собствеността. Не че не може да се мисли в тази посока да се работи.
По отношение на чл. 8, т. 6 споделям мненията на всички изказали се, че с наредба на Министерството на земеделието да определяме цената, не е може би най-добрият вариант. И по отношение на преарендуването, Министерството на земеделието даде пример с договорите, които сключват те и когато и народен представител госпожа Белова също каза, че ако в арендния договор няма подписаната възможност да се преарендуват, те не се вписват като договори.
Вижте, значи, това което е предложила професор Бъчварова, е наистина едно сериозно и задълбочено усилие в посока да промени този закон, но на мен ми се иска, поне аз така смятам, че трябва да се попита Министерство на земеделието и тяхното виждане за цялостна промяна на Закона за арендата, защото има една нужда от цялостна промяна. Това което каза професора дали ще се нагърбим с политическата отговорност да кажем колко е таванът, колко е минимумът, което е много тежко да се коментира сега. Но имате ли някаква идея за цялостна промяна на Закона и ако имате такава идея, примерно тези предложения, голяма част от които са разумни на професор Бъчварова, да ги интегрираме там. Професор Стоянов, как виждате Вие този Закон?
КИРИЛ СТОЯНОВ: Уважаеми господин Председател, в момента не съм в позицията да вземам такова решение. Все пак бих искал и министър Танева да каже своята дума, дали ще подготвим такъв законопроект. Доколкото си спомням се говореше за кодекс за земята. Което е нещо по-сериозно. Този кодекс трябва да уреди всички отношения. Аз намирам в предложенията на професор Бъчварова, поглеждайки към международния опит, бих казал, поне някои от нещата, имат добра причина да се случат като промени в един документ. Как са направили другите държави? Например в Холандия и Германия поземлените отношения и това кои са собствениците на даден имот, се случва чрез инвентаризация в кадастъра. Ние вървим така или иначе към прехвърляне в Агенцията по кадастър. В Закона за кадастър например липсват текстове, които да казват, в какъв период от време се прави инвентаризация на поземлените имоти, защото земеделските имоти не са били там. Ако се прави на определен период истинска инвентаризация, така както се прави в Западна Европа, ще се знае кои са хората с права върху дадените имоти. Много лесно ще се открият вече по този начин от останалите, които имат нужда да го правят. Тоест проблемът не е само в Министерството на земеделието. Ако погледнем към Франция средните арендни плащания, въобще пазарните отношения, се уреждат с една организация, не само те, казвам ги защото са едни от силните в това отношение, тъй като имат много голям пазар за арендни взаимоотношения. Какво правят те? Те са един вид публично-частно партньорство. Там има независими оценители, идват и така нататък, и по региони се определят всяка година пазарните мерки, прави се анализ на пазарните цени и от там нататък се гледат маржовете. Някои отиват в долните граници, горната крайност на тези арендни взаимоотношения и всъщност тази организация регулира. Но ето имаме и други примери, които с различни закони, например чрез Закона за различните оценители, може такава социална функция да им се вмени на тях, заедно с други организации да се направи. Тоест много по-комплексен е погледът им и, ако се прави Кодекс на земята, тези неща много лесно могат да се отразят.
ПРЕДС. РУМЕН ХРИСТОВ: Професор Бъчварова, искате ли думата?
ПРОФЕСОР СВЕТЛА БЪЧВАРОВА: Благодаря. Ще отговоря на някои от въпросите, които бяха поставени, с риск че мога да се повторя
с експозето си, но както правилно отбелязахте, става въпрос наистина да се избегне възможността да се промени начинът на трайно ползване на земята. Защото аз и сега виждам как земя, с аренден договор за 25 години нива, и се кандидатства от арендатора за създаване на орехова градина. Извинявайте, това не може да се случи. Как ще се случи това нещо? Собственикът не е информиран. Или сме правова държава и собствеността трябва да се защитава или всеки е собственик. Сега, дайте всичко арендаторите да могат. Не могат и не трябва. Собственикът е водещ. Така че може да се пише зърнено-житни, фуражни, технически култури, може да се пише трайни насаждения, етерично-маслени, включително и чимове се правят. С чима какво става? Ползваш земята и на тази земя изчезва хумоса. Има и такива случаи. Но темата е, че Вие си давате трета четвърта категория земя. И соларни паркове също бяха изградени върху такава земя, което е забранено. Можете да видите, има достатъчно такива случаи.
По отношение на 50 плюс 1 процента от собствениците да са информирани и да знаят, но другите не знаят. Интересно как един човек сключва договор за наем, арендаторът търси само един, той не желае под никаква форма да търси останалите собственици, защото той си урежда въпроса. Включително и белите петна. Ами, белите петна станаха факт, защото е много по-лесно арендаторите да сключат договори за белите петна, отколкото да търсят собствениците. Те получават повече земя, рентата я публикувате 15 лева, не е 25 лева, защото областна дирекция излиза рента 15 лв. на белите петна. И тя се плащаше досега, ако не беше променен закона. И се насърчаваха арендаторите въобще да не търсят собствениците, ползват ги като бели петна, плащат ниски ренти или не плащат. Аз мисля, че имам достатъчно опит и познания в поземлените отношения, ако има нещо моля да ми кажете след това, но фактите са такива. По данни на Министерството белите петна са над осем милиона декара. Какво означава това? И не бяха платени преди да се промени Закона, че първо трябва да плащаме и тогава да има заповед. Никой не плащаше – днес е една фирма, утре е другата фирма. Така че собствениците могат да бъдат намерени. Те се знаят. Собственост е възстановена на Иван Драганов, неговите наследници са от 1 до 20. Тях ги има. Но те не са се оправили помежду си. Един сключва договор, даже сключват идеални части. Изведнъж не може да се развали този договор. Е, как така става? Има и други случаи. В Добрич особено. Прави се дарение – 300 квадрата се прави дарение на арендатора Х. Тези 300 квадрата стават основание да се ползва собствеността от всички останали собственици без плащане. И това го има. Той става съсобственик и ползва всичко. Въпросът е, че може да се опише по-подробно, но собственикът трябва да бъде защитен, защото тази собственост е възстановена на българските граждани и те трябва да имат интерес да я управляват. А те ще имат интерес да я управляват, когато съответно имат правото да се изкажат по този договор и да имат информация за това, какво се случва.
По отношение на равнището на рента. То може да бъде и изискване за информираност. Може и да не бъде част от задължителната промяна с анекси на арендните плащания. Но трябва да има информация. Защото договорът за рента, между другото променихме пет години минимален срок, има неограничен срок. Може и 90 години да се ползва, ако някъде се случи това нещо. Това е един сериозен проблем за собствениците. Но така или иначе има пазарни цени. Статистиката публикува всяка година равнищата на арендни плащания, равнищата на пазарни цени. Министерството публикува. Тази информация няма да пречи, ако собствениците искат да управляват добре своята собственост, да търсят информация, най-малкото да видят какво се случва. Защото рентата е функция на пазара на земеделска земя. И в България по всички данни 80 процента от земята се наема. Само 20 процента е обект на покупко-продажба. Осемдесет процента са или арендни договори или договори за наем. И сякаш договорите за наем са по-читави, най-малкото можете да ги развалите сравнително по-лесно, отколкото арендния договор, който трябва да отидете в съда, за да го направите, така както е записано.
Казахте за кадастъра. Ами, 20 процента е кадастъра. От не знам си колко години, от десет, 20-22 процента е актуалният кадастър. Без кадастър нищо не може да се направи. Това трябва може би от всички да се осъзнае, да се осигурят финансови ресурси, за да можем да имаме актуален кадастър на собствеността – масиви, ползване, собствениците. Това е необходимо за държавата по много причини, не само за сключването на договори. Независимо оценители, методики, това много отдавна се прави с независими оценители. Има една наредба, която ако дадете на независим оценител на морето да Ви оцени земята, ами той ще Ви я изкара, че трябва да я продадете по 1.20 лв. примерно квадратен метър. Общо взето е такава наредбата. Тя е от 1996-98 г., не е променяна от тогава и не виждам как може да се ползва. Тя просто не е актуална. Оценителите нямат актуален инструментариум, защото въобще нямат предвид пазара, какъвто е в момента, а са технически се определят едни равнища, които за мен не са…
В заключение. Наистина дебатът за този Закон е важен. Този Закон е изключително важен. Той трябва да намери решение такова, че и собствениците, и ползвателите да са защитени. Но това трябва да стане с детайлизиране на Закона. Законът е три странички. През 1996 г. може би е бил достатъчен, но сега при това разнообразие от ситуации, на които сме свидетели, не може да реши въпросите на по-голяма част от собствениците. Пак искам да повторя. В Южна България има толкова несправедливости по отношение на договорите, защото там има много собственици, трудности, застъпвания, проблеми, загуба на европейски средства и затова законодателството трябва да подаде ръка в такива ситуации. Такава ни беше идеята. Наистина предложенията могат да бъдат в различна посока, но общо взето целта ни е била да предложим нещо, с което да започнем дебат и да се решат въпросите, които се натрупват. Благодаря.
ПРЕДС. РУМЕН ХРИСТОВ: Благодаря, професор Бъчварова.
Ако няма други становища, да минем към гласуване на законопроекта?
Заповядайте, господин Бачев!
ИЛИЯ БАЧЕВ, Движение „Защита на гражданите и държавата”:
Благодаря, господин Председател. Добър ден на всички. Уважаеми дами и господа, народни представители, решихме че предложеният законопроект страда от пороци и следва да бъде саниран в частта, с която не са определени.
Първо. Срок, в който всеки уведомен собственик може да потвърди за сключване на договори.
Текстът за мълчаливото съгласие може да се приложи едва след изтичане на определения срок за възражения. Текстът на мълчаливо съгласие обаче не може да се прилага без да е налице срок за отговори и възражения.
С текущата формулировка в § 2, чл. 3, ал. 4 се дава възможност
на всеки съсобственик, притежаващ повече от една втора идеална част на имота, да взема категорично решение и да извършва сделки като само уведомява останалите съсобственици за действията си, които ще предприеме. С липсата на срок се накърняват конституционните права на определените собственици.
Второ. Собственик, които сключва договори по тази процедура.
Липса на определен максимален срок, в който да се сключи договор по тази процедура, може да доведе до сключване на дългосрочни договори, при условия които не са изгодни за останалите съсобственици.
Трето. В законопроекта не е залегнал въпросът, как ще се
установяват останалите съсобственици, ако единият от тях е починал.
Съгласно действащото законодателство съществува
механизъм, чрез който едно лице да се снабди с удостоверение за наследници, освен ако самото то не е сред наследниците. Доколкото съсобствениците не винаги попадат в обхвата на лицата, имащи право да получат удостоверение за наследници, възниква въпросът, как ще се установят кръга от лица, които следва да бъдат уведомени. Същият въпрос възниква и по отношение на нотариусите, които ще заверят договора за аренда след проверка на документите.
Считам, че тези пропуски ще доведат до хаос и множество
съдебни дела, затова считаме, че законопроектът трябва да бъде саниран.
Изготвил Илия Бачев.
ПРЕДС. РУМЕН ХРИСТОВ: Благодаря Ви. Това становище можете ли да го дадете?
ИЛИЯ БАЧЕВ, Движение „Защита на гражданите и държавата”:
Това становище е представено и в Правната комисия и от там е взето решение да се прецизира целият законопроект.
ПРЕДС. РУМЕН ХРИСТОВ: Който е „За” подкрепа на внесения
от професор Светла Бъчварова законопроект за изменение на Закона
за арендата, моля да гласува!
ГЛАСУВАНЕ: „За” – 7, „Против” - няма, „Въздържали се” – 13.
ПРОФЕСОР СВЕТЛА БЪЧВАРОВА: Аз благодаря за дискусията.
ПРЕДС. РУМЕН ХРИСТОВ: Обявявам заседанието за закрито.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
РУМЕН ХРИСТОВ
45 997 знака
ЧЕТИРИДЕСЕТ И ТРЕТО НАРОДНО СЪБРАНИЕ
КОМИСИЯ ПО ЗЕМЕДЕЛИЕТО И ХРАНИТЕ
П Р О Т О К О Л
№ 19
На 21 май 2015 г. се проведе заседание на Комисията по земеделието и храните, което беше открито в 14.30 часа с председател Румен Христов при следния дневен ред:
ДНЕВЕН РЕД:
1. Обсъждане на законопроект за изменение и допълнение на Закона за арендата в земеделието № 554-01-52, внесен от Светла Бъчварова и група народни представители на 13.03.2015 г. за първо гласуване.
2. Обсъждане на законопроект за изменение и допълнение на
Закона за лова и опазване на дивеча № 554-01-89, внесен от Вили Лилков и група народни представители на 13.05.2-15 г. за първо
гласуване.
3. Текущи.
Гости на днешното заседание са Стилиян Митев, директор
Дирекция „Поземлени отношения и комасация” към
Министерството на земеделието и храните; Кирил Стоянов,
държавен експерт в Дирекция „Поземлени отношения и комасация”
към Министерството на земеделието и храните и представители на
неправителствени организации.
ПРЕДС. РУМЕН ХРИСТОВ: Добър ден, уважаеми дами и
господа народни представители. Имаме кворум. Откривам
заседанието на Комисията по земеделието и храните със следното
предложение за дневен ред!
Първа точка - обсъждане на законопроект за изменение и
допълнение на Закона за арендата в земеделието № 554-01-52,
внесен от Светла Бъчварова и група народни представители на
13.03.2015 г. за първо гласуване.
Втора точка - обсъждане на законопроект за изменение и допълнение на Закона за лова и опазване на дивеча № 554-01-89, внесен от Вили Лилков и група народни представители на 13.05.2015 г. за първо гласуване.
И трета точка - текущи.
Който е съгласен с така предложения дневен ред, моля да гласува!
ГЛАСУВАНЕ: „За” – 16, „Против” – няма, „Въздържали се” – няма.
Колеги, втора точка от дневния ред се отлага.
Преминаваме към обсъждането на точка Първа от дневния ред, а именно обсъждане на законопроект за изменение и допълнение на Закона за арендата в земеделието № 554-01-52, внесен от Светла Бъчварова и група народни представители на 13.03.2015 г. за първо гласуване.
Професор Бъчварова, имате думата.
ПРОФЕСОР СВЕТЛА БЪЧВАРОВА: Добър ден, уважаеми
колеги. Искам да Ви предложа мотивите по предложенията за промяна на Закона за арендата в земеделието. Ще започна с това уточнение, че този закон е създаден през 1996 година и по-скоро целта е била да създаде правни норми, които съответно към времето си са били приложими и е имало възможност да се сключват тези ранни договори, наред с останалите договорни и наемни отношения, които дават право останалите закони. Последната промяна е през 2008 година. В целия този период, особено през последните години, се появиха много промени, а и много проблеми, свързани със сключването на арендни договори. Правилото се оказва, че това което е записано в Закона, нерегламентираните текстове, не са достатъчни, за да могат да обхванат случаите и да създадат ред наистина в системата за сключване на арендни договори. Те са особено важни сега, когато ние имаме изискването, при получаване на европейски субсидии да е налице и правно основание за ползване на земята.
По хронология, както е предложен Закона, предложенията за в следните насоки.
Първо, предлага се да се определи в Договора за аренда на земеделски земи вида на отглежданите земеделски култури. Тук четох и становището на Министерството и може би повечето от колегите имат предвид едва ли не, че трябва да се опишат културите, които трябва да бъдат обект на договора. Нищо подобно. Тук става въпрос за зърнено-житни и фуражни култури, трайни насаждения. Защото, съгласете се, че един договор за аренда, който е сключен за 15 години и собственикът съвсем не е наясно дали тук ще се създава орехова градина, трайни насаждение, не е много редно без това да е предмет на договора и да не бъде опоменато по някакъв начин. Така че говорим за основните направления – зърнено-житни, фуражни, маслодайни, говорим трайни насаждения, технически култури, което да създаде предпоставка собствениците да са информирани за какво ще се ползва земята. А имаме случаи с култури, които една година да се отглеждат, те извличат и почвения слой хумус и така нататък. Неща, които все водят до намаляване на почвеното плодородие на земята, която е предоставена, независимо от това каква е категорията.
Второто предложение е предложението за защита на малките съсобственици на земя. Защото какво се случва в практиката? Един съсобственик с минимален дял може да сключи договор за аренда с продължителен, дълъг период от време, без останалите съсобственици да са наясно. Даже да сключва с идеални части този договор за земята, която се предлага. И това стана правило. И това правило трябва да бъде коригирано по простата причина, че в Закона за собствеността се казва, че 50 плюс 1 трябва да са наясно собствениците, за да бъде сключен договор за наем или за аренда. Но това не се случва спрямо Закона за арендата. Масово се сключва с един собственик. Останалите научават по-късно, а когато научат, те нямат абсолютно никаква възможност да реагират. Затова предложението е 50 плюс 1 да бъде записано, но отделно от това и останалите съсобственици да бъдат уведомени за това, че се сключва договор и при какви условия. Смятам, че с това, по този начин, ние защитаваме малките собственици на земя, за да могат да получат съответно информацията, а също така, ако пожелаят, да им се предостави и арендното плащане, ако това е записано в договора.
Сега, тук ще ме обвините, че става много сложно и много трудно. Съгласете се обаче, че при седем, осем собственика на земя, един с една осма част да сключи договор за дълъг период от време, не е много честно към останалите съсобственици.
Министерството на земеделието излезе с информация, че 200 милиона лева за платили за застъпени площи. Част от тези застъпени площи са именно по тази причина. Защо? Защото един собственик сключва договор за цялата земя, другият собственик се явява по някакъв период от време и може да сключи също договор. Застъпванията са факт в много региони на страната, особено в Южна България, където наследниците са огромен брой - от 20 до 30, не са уредени отношенията и съответно това създава предпоставки да се доведе именно до там, че да се създават проблеми в ползването на земята.
Предлага се освен това… Тук също не мога да разбера. Министерството може би ще каже защо не подкрепя текста, в който се детайлизира по-ясно уредба по отношение във връзките със задълженията за предаване на обекта в състояние, което отговаря за неговото ползване. Предложението е да има срок и да се конкретизират тези взаимоотношения. Сега действащата разпоредба дава възможност само от едната страна да имаме промяна в договорните правоотношения. Затова, какъв е проблемът и двете страни да се съгласят, че този имот се предоставя в такъв вид и се приема в такъв вид? От тук нататък много от въпросите, които следват за използването на имота, ще отпаднат.
Арендното плащане. Една тема, която е дискусионна. Признавам трудно управляема, но все пак предлагаме за дебат решаването на този въпрос. Защо? Има арендни договори. Аз бях в миналия мандат депутат от Пловдив-област. Арендните договори, които поради незнание на собствениците за това, че има промяна в арендните плащания, извинявайте земя трета и четвърта категория стои с арендно плащане два, три или четири лева. Предлага се да има някакъв ред, по който да се предоставя информация. Дали това ще се възползва арендаторът, дали ще се възползват собствениците на земя, това е тяхно право. Писали сме, че трябва да бъде под някаква форма наредба. Дали да бъде наредба, дали да бъде информация, която да се публикува ежегодно, това е въпрос, който също може би трябва да се дискутира, но факт е, че всяка година Министерството на земеделието, областните служби „Земеделие” публикуват по общини арендните плащания на база на действително сключени договори. На базата на тези арендни плащания се плащат и белите петна. Така че този ориентир за пазарната цена, че се е променила и собственикът може да търси под някаква форма актуалност, е нещо, което смятам, че даваме право на собствениците наистина да оценят това, което притежават като собственост. Защото важен е собственикът. Той има собственост и трябва да получи икономическа реализация на тази собственост. Това става единствено чрез рентата.
Предлага се промяна на режима за преарендуване. Появи се цяла група посредници. Един човек в едно населено място сключва договори и след това преарендува цялата земя. Ама получил субсидии, не получил субсидии, платил рента, не платил рента, в края на краищата собственикът въобще не е наясно, че неговата земя не е в кооперация Х или лицето Х, а е минала в Y, Z и така нататък. И в крайна сметка не се получава даже плащане на земята, за която е сключен първоначалният договор. Затова предложението е в договор за аренда тези изисквания, свързани с земята, че може да се преарендува, да са предварително уточнени и в резултат на тяхното уточняване, собствениците да бъдат информирани за промяната, която се предлага.
Ще Ви представя и последното предложение, което имаме. Развалянето на договора за арендата да става по общия ред, независимо от това за колко години е сключен. Тоест се предлага развалянето на договора за срок над десет години да е подчинено и да става по общия съдебен ред, защото практика показва в момента, че съдебният ред е дълъг и през това време собствениците са ощетени. Те са ощетени по простата причина, че трябва да водят съдебно дело, за да докажат, че договорът не се изпълнява. Неизпълнение на договора основно означава, че не са платени рентите в съответната година, не са платени в рамките на стопанската година. Може да се разпише и по-подробен тест, с който да се управлява този процес, но когато в един договор задължението на арендатора не е изпълнено по отношение на плащането, би следвало собствениците да имат право да развалят този договор по общия ред на Закона за задълженията и договорите. Това е и предложението - да бъде отразено и в Закона за арендата. Защото в противен случай ние наистина създаваме предпоставки да се злоупотребява с правото на собствениците да получат рента.
Това са нашите предложения. Трябва да Ви кажа, че около година и половина сме обсъждали с различни представители на аграрния бизнес, на собственици на земя. Те имат още по-крайни предложения, но считаме че дебатът по Закона за арендата е важен и с неговото придвижване и приемане ще се създадат наистина по-добри условия за прилагане на законодателството и равнопоставеност между тези, които обработват земята, те са заинтересовани, и тези които са съсобственици. В случая с този Закон се подценява тяхната реализация. Благодаря ви.
ПРЕДС. РУМЕН ХРИСТОВ: Благодаря Ви, госпожо Бъчварова. Да представи становището на Министерството на земеделието и храните, давам думата на господин Стоянов. Заповядайте!
КИРИЛ СТОЯНОВ, държавен експерт в Дирекция „Поземлени отношения и комасация” към Министерството на земеделието и храните: Уважаеми, господин Председател, уважаеми народни представители, уважаема професор Бъчварова. Министерството на земеделието е изготвило становище по отношение на предложението за изменение на Закона за арендата. Ще ми позволите да изчета по параграфи становището, за да можете да добиете представа какви са нашите мотиви, поради които не приемаме по-голяма част от текстовете.
По § 1. Министерството на земеделието счита, че предвиденото задължение в Договора за арендата на земеделска земя да се определени конкретна земеделска култура, която ще се отглежда в съответната стопанска година, не следва да се налага на арендатора, тъй като е възможно през стопанската година да се случат събития, в които да не може да се отглеждат друг вид култури, различни от първоначално определените в договора. Това от своя страна ще представлява нарушение на същия, разбира се това е предпоставка за развалянето на договора, поради неизпълнение на клаузите в него.
По § 2. Предлагаме да се приеме само първото изречение от теста, а именно: „Договорът за аренда на съсобствен имот може да се сключи и само от съсобственици, притежаващи повече от половината от съсобствеността. Защо го подкрепяме? Ние наблюдаваме и наистина има договори, които по никакъв начин не кореспондират с реалността, сключени от съсобственици, които представляват една десета или една двадесета от имотите, а сключват договори за десетки години в ущърб на останалите собственици.
Колкото до втората част от предложението, Министерството на земеделието и храните не подкрепя изречение второ от предложеното изменение в чл.3, ал. 4, тъй като се преуреждат вече уредени от Закона за собствеността отношения между съсобственици, касаещи полза от управление и разпореждане с общата вещ. Следва да се има предвид, че е трудно да се открият всички съсобственици, например наследниците на починал съсобственик и това води до сериозни затруднения при сключването на договорите. Не става ясно в кой момент – преди или след сключването на договорите, ще се изискват тези уведомления към съсобствениците, под каква форма те ще се изискват при сключването на тези договори, особено когато трябва след това да се представят в някаква съдебна фаза.
По § 3. Задължението на арендатора е да даде на договора състояние, което отговаря на ползването, съобразно определеното между страните. Съставянето на опис касае по-скоро удостоверяване на първоначалното състояние. Обикновено се прави такъв опис при удостоверяване на първоначалното състояние, което касае по-скоро дали ще се правят някакви подобрения от арендатора в последствие, за които той ще търси възмездяване след приключването на договора и по-малко за текущото състояние на обекта на договора, тъй като то е свързано с начина му на трайно ползване и обикновено се приема в деня, в който се сключва договора. И арендаторът при сключването на договора би могъл да възрази срещу състоянието на имота, а не след една или две години.
По § 4. В т.4.1 във връзка с предложението за изменение на ал. 2 следва да се има предвид, че средната пазарна цена на арендата, следва като бъдат дефинирани и съответно също да бъде определена от независим оценител. Няма как размерът на арендното плащане да бъде уреден в наредбата, тъй като по своя характер наредбата се явява подзаконов нормативен акт, чиято правна природа се изразява в уреждане на определен вид обществени отношения по начин, еднакъв на всички правни субекти, в конкретния случая арендното плащане е величина, която не е константна на всички райони. Тук бих добавил, че средното арендно плащане също е динамично и определянето му е да се използват поне 50 процента от вписаните в Службата по вписвания, регистрирани в общинската служба договори, но отново имаме аномалии по райони, където средното арендно плащане не отразява поземлените отношения, поради субективността на комисията, която го определя.
От друга страна, както Вие знаете, при независимите оценители все още доста години след публикуването и влизането в сила на Закона за независимите оценители, все още няма и там уредба, кои точно методи как да се използват и как да се определят различни видове плащания, различни видове пазарни цени. Определянето на пазарните цени все още няма единна методика дори и при независимите оценители. Когато това трябва да се прави вече нормативно, става още по- трудно и то от административни органи.
По отношение на ал. 6 следва да се отбележи, че същата противоречи на принципа, че договорът поражда правно действие за страните по него, тъй като неучаствалият в договор за аренда съсобственик, не е страна по него. Той може да претендира арендно плащане от другия съсобственик, което и в момента се практикува, който е сключил договора, най-вече заради това, че не е участвал при самото подписване на договора и много трудно това може да се уреди нормативно и ще бъде в нарушение на други закони.
По § 5. Към настоящия момент обектът на договора за аренда се преарендува, ако съгласието за това на арендатора е заложено в самия договор за аренда или може да се договори впоследствие чрез анекс, който е част от първоначалния договор. В предложения текст не се изяснява, в кой момент следва да се изрази изрично съгласие на арендодателя към момента на сключване договора или в един последващ момент. Отново ще спомена, че практиката, която сме наложили в управлението на Държавния поземлен фонд, е в самите договори изрично да запишем, че те не са обект на преарендуване, не могат да бъдат преарендувани, но това отново е избор на двете договарящи се страни дали да го запишат или не в договора.
И по предложението по § 6 Министерството на земеделието не взима отношение.
ПРЕДС. РУМЕН ХРИСТОВ: Благодаря Ви, господин Стоянов. Дебатът е открит. Колеги, имате думата! Професор Станков, заповядайте, имате думата.
ПРОФЕСОР ИВАН СТАНКОВ: Благодаря Ви. Уважаеми господин Председател, уважаеми колеги. Наистина необходимостта от Закон за арендата и арендните плащания е голям. Но аз очаквах нещо по-различно да се представи, защото аз смятам, че това не са най-очакваните проекти. Например размерът на земята, която трябва да обработва един наемодател, защото виждате какво се случва, да дадем определения на дребни, на средни на по-едри арендатори. Аз смятам, че тези неща са необходими.
И сега конкретно по предложението, което е направено. Искам да Ви поясня това, че аз като ректор съм или по-скоро бях, за да няма конфликт на интереси, бях арендатор на 7 хиляди декара земя. Над 200 договора сключваме с хората, на които ползваме земите, защото те повечето са дребни стопани. Как си го представяте Вие ние да сключваме всеки един договор и да определяме вида на културите? Просто не може да се случи това. Аз смятам, че на практика това е невъзможно. Може би Вие сте имали нещо по-различно предвид, дали ще бъде за трайни насаждения или ще бъде за едногодишни култури, не е пояснено тук в този проект.
Другото, в § 2, ал. 4, това което се казва като становище от Министерството на земеделието, писмени доказателства на съсобствениците. Трябва да Ви кажа, че това е нещо непосилно. И аз мога да Ви дам конкретен пример. В едно село Априлово имаме един собственик от 1870 г. с безброй наследници. По-голямата част изобщо не ги интересува, изобщо. Те възлагат и разчитат на един човек, който да свърши тази работа. И аз смятам, че това е по-доброто. И ако си го запазим, това е по-доброто. Така че за мен това не е решение.
Първата част аз не я коментирам. Приемам нещата донякъде. От там нататък в § 4, аз смятам че това също е неправилно, отнасяйки се за размера на плащанията за средната пазарна цена в съответния район. Тук също имаме много сериозни проблеми. Значи, различията са огромни. От едни площи се произвежда 600 килограма, от други 200. Не можем да ги усредним. Така че мисля, че това също не е приемливо. И тук трябва да се помисли нещо по-различно. Вече с този проект, който се предлага, аз смятам, че се увеличава администрацията, нещо от което бягаме ние, а всъщност ние предлагаме това. Аз мисля, че има нещо много сериозно друго, което трябва да се има предвид. Всички договорни отношения би трябвало да се регистрират в общините. Мисля че това е много важно, защото има такива случаи. Сключен договор с нас, отказва, притиска ни да променим договора преждевременно. А имаме такъв случай - сключил договор с нас, работи и едновременно сключва договор с друг. Как да се оправим в такива случаи?
Благодаря.
ПРЕДС. РУМЕН ХРИСТОВ: Благодаря, професор Станков. Колеги, имате думата. Народен представител Мария Белова.
МАРИЯ БЕЛОВА: Благодаря, господин Председател. Ще продължа тезата на професор Станков. Наистина мотивите в законопроекта прозират в намерение на вносителите да бъдат направени адекватни промени в Закона за арендата, които да отговарят на реалната действителност. Но и аз, и колегите от Политическа партия ГЕРБ считаме, че тези предложения за промяна няма да доведат до ефективно ползване на Закона и прилагането му.
Професор Бъчварова, в чл. 2, ал. 2 предлагате да се определя вида на земеделските култури, които ще се отглеждат. Обърнахте внимание, че не се описват пшеница, ечемик, слънчоглед, кориандър и така нататък. Цитирахте технически култури, маслодайни култури. Но в случая считам, че това е невъзможно, имайки предвид, че един дългосрочен договор, дори арендаторът, знаейки своя си оборот, който ще спазва в следващите пет години, няма как да е сигурен, че конкретния имот, три години след сключването на датата на договор, е посочил, че ще бъде засят с техническа култура, а в последствия климатични условия, презасяване, засява с маслодайна култура примерно. Какво се случва в този случай? Този собственик на имота само на това основание може да си прекрати договора за аренда.
По чл. 3, ал. 4 предложението договорът за аренда да се сключва с повече от половината собственици. В това има логика, въпреки че се препокрива с Договора за наем и за ЗЗД. Но второ изречение изцяло противоречи на първо – ако при уреждане на взаимоотношенията преди сключването на договора ползвателят има съгласието на всички съсобственици, той ще сключи договор с всички съсобственици. А какъв акт съсобствениците, които не подписват договора за аренда трябва да представят, за да се докаже, че те дават съгласието си конкретния съсобственик да сключи договора за аренда. Дали ще е декларация нотариално заверена? Че то, ако е декларация, по-добре да упълномощи един от съсобствениците да сключи договор за аренда. Друг е въпросът, че чл.33 от Закона за собствеността изрично казва как се уреждат взаимоотношенията между съсобствениците на обща вещ.
Относно протокола и посочването на възраженията. Честно да Ви кажа, лично аз изобщо не разбирам каква е идеята на този текст, при положение че този опис би послужил единствено като приемно-предавателен протокол, за да констатира кога се предават имотите от собственика на ползвателя. Ако ползвателят има възражения относно състоянието на имота и ако възрази в този опис, какво ще се случи? Няма да бъде сключен договор за аренда. И още повече, че ако в последствие бъде изготвен този опис, той отказвайки да обработва тази земя, към която има възражения, няма как да се договори със собственика да не плаща рента за този имот, за който има възражения.
За размера на арендното плащане представителят на Министерството считам, че много ясно го каза, че без пазарна оценка от компетентно лице с наредба да се формира национален план на пазарната рента за съответната година, не знам как би могло да се случи.
По ал. 6 е длъжен да плаща съответно полагащата се част от арендното плащане директно на съсобственик, включително и на собственик, който не е страна по договора. Считам, че този текст допълнително ще утежни арендатора, имайки предвид, че и сега му е трудно да открие дори и един съсобственик. Да, така е в този текст в момента наистина може да се злоупотребява и то се случва, сключвайки с единия съсобственик да се злоупотребява с останалите съсобственици. Но как този арендатор, получавайки едно писмо от дадено лице, третата година след като е сключил договор, ще удостовери че това лице наистина е лицето, на което се полага арендното плащане? В повечето случаи това ще се окаже наследник. Започва се – арендаторът му казва вземи и представи удостоверение за наследници. В повечето случаи тези собственици не правят абсолютно никакви разходи, не поемат никакви разходи, за да докажат наследствеността и за арендатора възниква един момент, в който той цяла година ще доказва тези лица, които са го уведомили, че искат директно да им бъде платено, дали наистина са наследници на конкретния имот и дали имат право на арендно плащане.
Относно преарендуването на договора за аренда в повечето случаи и от моята практика, която имам, ако не е правилно ме поправете за краткия срок, по принцип, ако в договора за аренда няма изрична клауза, че арендодателят дава съгласието си част или целият имот да бъде преандуван на трето лице, няма как да бъде вписан договор за преаренда в Агенцията по вписванията. Агенцията по вписвания проследява съгласието на собственика.
С оглед на тези мотиви, нашата парламентарна група няма да подкрепи така предложения законопроект. Благодаря Ви.
ПРЕДС. РУМЕН ХРИСТОВ: Благодаря. Колеги, други становища? Господин Желев, заповядайте!
РУМЕН ЖЕЛЕВ: Аз съм убеден в добрите намерения на професор Бъчварова. Но то така става в живота - понякога пътят към ада е застлан с добри намерения. Тези текстове, лично за себе си казвам, присъединявам се към становището на госпожа Белова, която изрази мнението на нашата група, съм съгласен в § 2, чл. 3, ал. 4, първата част. И не защото със също е съгласно и Министерството.
ФЕРИХАН АХМЕДОВА: Случайно съвпадна.
РУМЕН ЖЕЛЕВ: Нямах намерение да се изказвам. Да, но искам да поправя госпожа Белова. Повече от половината тя може да направи лапсуси и грешки на езика, не от собствениците, а от собствеността. Не е важно колко са собствениците, важен е проблемът със собствеността. За другите неща за съжаление не съм много убеден, че трябва да станат. За размера на плащанията може да се говори много. Така че ще се въздържа. Благодаря.
ПРЕДС. РУМЕН ХРИСТОВ: Други становища? Народен представител Ферихан Ахмедова, заповядайте!
ФЕРИХАН АХМЕДОВА: Благодаря Ви, господин Председател. Аз, за разлика от колегата, имах намерение да се изказвам и ще изразя мнението на по-голямата част от колегите. Че трябва прецизиране на текстовете, трябва, но трябва да си зададем следния въпрос. Имаме ли нещо за промяна на Закона за арендата? Всичко наред ли е в момента в тези договорни отношения? Ако трябва да дадем честен отговор, не, не е наред, трябва да се промени. Ако трябва да се промени, защото така с лека ръка отхвърляме един законопроект, едно предложение, без да го обсъждаме във вариант, в който евентуално могат да се правят поправки. Защото в непрецизираният текст видът на земеделската култура е най-лесно между първо и второ четене или под някакъв вариант да се запише нещо друго, но не и да се отхвърли защото е написано точно така.
В следващите текстове, в следващия член, в първата част всички са съгласни. Във втората част по отношение на другите съсобственици. От една страна се казва – трудно е да се намерят, а тези хора са съсобствениците и трябва да получат пари за собствеността си. Когато ни трябва разрешение за договора или за подписването, ние можем да ги намерим, а когато трябва да платим, не можем да ги намерим. Това няма как да се случи. В крайна сметка те носят правото на тази собственост. Ако направим компромиса, в който повече от 50 процента от собствеността да имат право да сключат, дали ще търси арендатор, дали ще ги търси другия съсобственик, който се е наел с тази задача, тези хора трябва да бъдат намерени така или иначе. И ние вместо да мислим как да решим проблема, ние го отхвърляме - не, не може. Точно така записано наистина няма как да се случи. Но вариантът да продължим да дебатираме, да го мислим, да измислим общо най-добрият текст, трябва да остане отворен.
В следващите текстове по отношение на описите. Моето мнение зависи от коя гледна точка гледаме, колеги. Ако гледаме от страната на арендатора, изглежда по един начин. Ако гледаме от страната на собственика, изглеждат проблемите и нещата по друг начин. Ние сме законодатели, трябва да стоим по средата и да ги гледаме от двете страни. Има ли проблем, има. Това което е записано, може би не дава точното решение, но трябва с общи усилия да измислим нещата така, че интересът на собственика да бъде защитен.
За размера на арендните плащания. Може би в тези пазарни отношения законодателят трябва да стои малко по-настрани. Според мен. Че има аномалии, сме свидетели на тези аномалии. Има райони, в които цените са изкуствено занижени, има аномалии в точно обратното, където са изкуствено завишени. По-скоро това касае може би, че при изкуствено занижените цени трябва да се намери някакъв механизъм за защита. Наистина това е много спорно и не бих се ангажирала точно с решение на този проблем, защото няма как с едно изречение да намерим това решение.
По отношение възможността арендаторът да плаща директно на съсобственика, който не е сключил договор, мисля че трябва да намерим такъв механизъм, защото ако човекът в момента не е в страната, а е собственик, защо да няма възможност арендаторът да му плати директно на него, когато той е тук или има възможност да си получи парите? Защо той трябва да е зависим от другия съсобственик, с който евентуално знае или не знае и отношенията стават още по-сложни. В момента няма такава правна възможност. Според мен трябва да я създадем.
За преарендуването не съм много сигурна, но доколкото съм виждала арендни договори, ако не е записано изрично, че има право да преарендува или ако нищо не е записано, нали, сключваме договор за еди колко си време за еди какво си. В един момент, ако не е изрично записано „няма право да преотдава”, арендаторът има право и го преотдава. И затова тук нещата по-скоро се обръщат. По-скоро бих подкрепила професор Бъчварова точно в тази част. Защото в този договор изискването изрично да бъде записано че има право да преарендува и тогава да възникне това право, е по-добрият вариант, отколкото сегашното изискване нищо не е записано и всеки си прави каквото си иска. Благодаря.
ПРЕДС. РУМЕН ХРИСТОВ: Благодаря, госпожо Ахмедова. Други становища? Господин Румен Йончев, заповядайте!
РУМЕН ЙОНЧЕВ: Благодаря Ви, господин Председател. Аз няма да повтарям аргументите, които изложиха колегите, защото споделям голяма част от тях. Това което мисля заслужава уважение в този проект, е усилието на професор Бъчварова да маркира верните проблеми. Тя е посочила всичките слабости на Закона. Не всичките, може би има и други, които трябва да адресираме. Не съм съгласен с всичките решения, които е предложила. Но ми се струва, че не е добре с лека ръка да отхвърляме законопроекта без да се опитаме, имаме възможност между първо и второ четене да намерим верните решения, консенсусни решения на всеки един от тези проблеми. Предполагам че и вносителите не претендират, че са направили нещо перфектно. Разбира се, вероятно това са били усилията им. Така че нека да помислим все пак. Призовавам колегите, дали не можем да се насочим в тази посока. Да се опитаме между първо и второ четене да направим необходимите изменения, така че законопроектът да стане работещ и полезен. Госпожа Ахмедова един по един ги изброи текстовете. Всеки един от тях има своето място и маркира важни слабости. Пак казвам, решенията не са непременно идеални. Благодаря Ви.
ПРЕДС. РУМЕН ХРИСТОВ: Благодаря.Други становища? Господин Данев, заповядайте!
ДОБРИН ДАНЕВ: Благодаря. Господин Председател, колеги. Първо, аз искам да кажа моето мнение. Имахме известни пречки към този текст, който Ви подадохме за разискване, който предложихме. Лично аз също споделям опасенията на колегите за някои от текстовете, тъй като съм бил и от едната, и от другата страна. Но считам, че трябва да тръгнем отнякъде и ако наистина надделее разумът, в смисъл такъв да го разгледаме на първо четене, между първо и второ, работейки всички народи представители и парламентарно представени партии, да направят своето предложение, тъй като и професор Станков има своите основания, които казва за нещо по-сериозно като промяна. Вие като управляваща коалиция имате мнозинството и възможността да наложите все пак своята воля в посоката, на която трябва да се случи промяната на Закон за арендата. Мисля че като Комисия, която е показала винаги разум и е могла да намери верния изход, можем наистина да направим тези промени между първо и второ четене. Защото хората и като собственици, и като арендатори, имат нужда от такава по-ясна регламентация и решаване на спорни въпроси, които ние се опитахме да представим на Вашето внимание. Затова апелирам, ако все пак не е крайно решението, което сте взели днес да гласувате, все пак да направим усилия и да намерим такива промени в текстовете, които наистина да защитят интересите и на едната, и на другата страна. Благодаря.
ПРЕДС. РУМЕН ХРИСТОВ: Благодаря. Други становища?
Аз ще кажа няколко думи с риск да се повторя. Съвсем отгоре, отгоре ще маркирам моите виждания относно чл. 2, ал. 2. Вероятно вносителят е имал идея, свързана с трайната промяна на земите от нива в овощна градина примерно и от пасище в нива. Има логика в това, което предлагате, госпожо Бъчварова. Може би трябва да се обясни малко по-точно.
По отношение на чл. 3, т. 4 притеснението ни е, че действително там, където няма осъществено разделяне между наследниците, понякога са между 20 и 100, върви ги намери, както се казва. Още повече, че в Закона за собствеността имаме два текста, които гласят: „Всеки съсобственик може да си служи с обща вещ, съобразно нейното предназначение по начин да не пречи на други съсобственици да си служат с нея според правата им. Когато общата вещ се използва лично, само от някои от собствениците, те дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени от деня на вписаното поискване”. Тоест малките собственици имат гарантирана възможност за защита от Закон за собствеността. Не че не може да се мисли в тази посока да се работи.
По отношение на чл. 8, т. 6 споделям мненията на всички изказали се, че с наредба на Министерството на земеделието да определяме цената, не е може би най-добрият вариант. И по отношение на преарендуването, Министерството на земеделието даде пример с договорите, които сключват те и когато и народен представител госпожа Белова също каза, че ако в арендния договор няма подписаната възможност да се преарендуват, те не се вписват като договори.
Вижте, значи, това което е предложила професор Бъчварова, е наистина едно сериозно и задълбочено усилие в посока да промени този закон, но на мен ми се иска, поне аз така смятам, че трябва да се попита Министерство на земеделието и тяхното виждане за цялостна промяна на Закона за арендата, защото има една нужда от цялостна промяна. Това което каза професора дали ще се нагърбим с политическата отговорност да кажем колко е таванът, колко е минимумът, което е много тежко да се коментира сега. Но имате ли някаква идея за цялостна промяна на Закона и ако имате такава идея, примерно тези предложения, голяма част от които са разумни на професор Бъчварова, да ги интегрираме там. Професор Стоянов, как виждате Вие този Закон?
КИРИЛ СТОЯНОВ: Уважаеми господин Председател, в момента не съм в позицията да вземам такова решение. Все пак бих искал и министър Танева да каже своята дума, дали ще подготвим такъв законопроект. Доколкото си спомням се говореше за кодекс за земята. Което е нещо по-сериозно. Този кодекс трябва да уреди всички отношения. Аз намирам в предложенията на професор Бъчварова, поглеждайки към международния опит, бих казал, поне някои от нещата, имат добра причина да се случат като промени в един документ. Как са направили другите държави? Например в Холандия и Германия поземлените отношения и това кои са собствениците на даден имот, се случва чрез инвентаризация в кадастъра. Ние вървим така или иначе към прехвърляне в Агенцията по кадастър. В Закона за кадастър например липсват текстове, които да казват, в какъв период от време се прави инвентаризация на поземлените имоти, защото земеделските имоти не са били там. Ако се прави на определен период истинска инвентаризация, така както се прави в Западна Европа, ще се знае кои са хората с права върху дадените имоти. Много лесно ще се открият вече по този начин от останалите, които имат нужда да го правят. Тоест проблемът не е само в Министерството на земеделието. Ако погледнем към Франция средните арендни плащания, въобще пазарните отношения, се уреждат с една организация, не само те, казвам ги защото са едни от силните в това отношение, тъй като имат много голям пазар за арендни взаимоотношения. Какво правят те? Те са един вид публично-частно партньорство. Там има независими оценители, идват и така нататък, и по региони се определят всяка година пазарните мерки, прави се анализ на пазарните цени и от там нататък се гледат маржовете. Някои отиват в долните граници, горната крайност на тези арендни взаимоотношения и всъщност тази организация регулира. Но ето имаме и други примери, които с различни закони, например чрез Закона за различните оценители, може такава социална функция да им се вмени на тях, заедно с други организации да се направи. Тоест много по-комплексен е погледът им и, ако се прави Кодекс на земята, тези неща много лесно могат да се отразят.
ПРЕДС. РУМЕН ХРИСТОВ: Професор Бъчварова, искате ли думата?
ПРОФЕСОР СВЕТЛА БЪЧВАРОВА: Благодаря. Ще отговоря на някои от въпросите, които бяха поставени, с риск че мога да се повторя
с експозето си, но както правилно отбелязахте, става въпрос наистина да се избегне възможността да се промени начинът на трайно ползване на земята. Защото аз и сега виждам как земя, с аренден договор за 25 години нива, и се кандидатства от арендатора за създаване на орехова градина. Извинявайте, това не може да се случи. Как ще се случи това нещо? Собственикът не е информиран. Или сме правова държава и собствеността трябва да се защитава или всеки е собственик. Сега, дайте всичко арендаторите да могат. Не могат и не трябва. Собственикът е водещ. Така че може да се пише зърнено-житни, фуражни, технически култури, може да се пише трайни насаждения, етерично-маслени, включително и чимове се правят. С чима какво става? Ползваш земята и на тази земя изчезва хумоса. Има и такива случаи. Но темата е, че Вие си давате трета четвърта категория земя. И соларни паркове също бяха изградени върху такава земя, което е забранено. Можете да видите, има достатъчно такива случаи.
По отношение на 50 плюс 1 процента от собствениците да са информирани и да знаят, но другите не знаят. Интересно как един човек сключва договор за наем, арендаторът търси само един, той не желае под никаква форма да търси останалите собственици, защото той си урежда въпроса. Включително и белите петна. Ами, белите петна станаха факт, защото е много по-лесно арендаторите да сключат договори за белите петна, отколкото да търсят собствениците. Те получават повече земя, рентата я публикувате 15 лева, не е 25 лева, защото областна дирекция излиза рента 15 лв. на белите петна. И тя се плащаше досега, ако не беше променен закона. И се насърчаваха арендаторите въобще да не търсят собствениците, ползват ги като бели петна, плащат ниски ренти или не плащат. Аз мисля, че имам достатъчно опит и познания в поземлените отношения, ако има нещо моля да ми кажете след това, но фактите са такива. По данни на Министерството белите петна са над осем милиона декара. Какво означава това? И не бяха платени преди да се промени Закона, че първо трябва да плащаме и тогава да има заповед. Никой не плащаше – днес е една фирма, утре е другата фирма. Така че собствениците могат да бъдат намерени. Те се знаят. Собственост е възстановена на Иван Драганов, неговите наследници са от 1 до 20. Тях ги има. Но те не са се оправили помежду си. Един сключва договор, даже сключват идеални части. Изведнъж не може да се развали този договор. Е, как така става? Има и други случаи. В Добрич особено. Прави се дарение – 300 квадрата се прави дарение на арендатора Х. Тези 300 квадрата стават основание да се ползва собствеността от всички останали собственици без плащане. И това го има. Той става съсобственик и ползва всичко. Въпросът е, че може да се опише по-подробно, но собственикът трябва да бъде защитен, защото тази собственост е възстановена на българските граждани и те трябва да имат интерес да я управляват. А те ще имат интерес да я управляват, когато съответно имат правото да се изкажат по този договор и да имат информация за това, какво се случва.
По отношение на равнището на рента. То може да бъде и изискване за информираност. Може и да не бъде част от задължителната промяна с анекси на арендните плащания. Но трябва да има информация. Защото договорът за рента, между другото променихме пет години минимален срок, има неограничен срок. Може и 90 години да се ползва, ако някъде се случи това нещо. Това е един сериозен проблем за собствениците. Но така или иначе има пазарни цени. Статистиката публикува всяка година равнищата на арендни плащания, равнищата на пазарни цени. Министерството публикува. Тази информация няма да пречи, ако собствениците искат да управляват добре своята собственост, да търсят информация, най-малкото да видят какво се случва. Защото рентата е функция на пазара на земеделска земя. И в България по всички данни 80 процента от земята се наема. Само 20 процента е обект на покупко-продажба. Осемдесет процента са или арендни договори или договори за наем. И сякаш договорите за наем са по-читави, най-малкото можете да ги развалите сравнително по-лесно, отколкото арендния договор, който трябва да отидете в съда, за да го направите, така както е записано.
Казахте за кадастъра. Ами, 20 процента е кадастъра. От не знам си колко години, от десет, 20-22 процента е актуалният кадастър. Без кадастър нищо не може да се направи. Това трябва може би от всички да се осъзнае, да се осигурят финансови ресурси, за да можем да имаме актуален кадастър на собствеността – масиви, ползване, собствениците. Това е необходимо за държавата по много причини, не само за сключването на договори. Независимо оценители, методики, това много отдавна се прави с независими оценители. Има една наредба, която ако дадете на независим оценител на морето да Ви оцени земята, ами той ще Ви я изкара, че трябва да я продадете по 1.20 лв. примерно квадратен метър. Общо взето е такава наредбата. Тя е от 1996-98 г., не е променяна от тогава и не виждам как може да се ползва. Тя просто не е актуална. Оценителите нямат актуален инструментариум, защото въобще нямат предвид пазара, какъвто е в момента, а са технически се определят едни равнища, които за мен не са…
В заключение. Наистина дебатът за този Закон е важен. Този Закон е изключително важен. Той трябва да намери решение такова, че и собствениците, и ползвателите да са защитени. Но това трябва да стане с детайлизиране на Закона. Законът е три странички. През 1996 г. може би е бил достатъчен, но сега при това разнообразие от ситуации, на които сме свидетели, не може да реши въпросите на по-голяма част от собствениците. Пак искам да повторя. В Южна България има толкова несправедливости по отношение на договорите, защото там има много собственици, трудности, застъпвания, проблеми, загуба на европейски средства и затова законодателството трябва да подаде ръка в такива ситуации. Такава ни беше идеята. Наистина предложенията могат да бъдат в различна посока, но общо взето целта ни е била да предложим нещо, с което да започнем дебат и да се решат въпросите, които се натрупват. Благодаря.
ПРЕДС. РУМЕН ХРИСТОВ: Благодаря, професор Бъчварова.
Ако няма други становища, да минем към гласуване на законопроекта?
Заповядайте, господин Бачев!
ИЛИЯ БАЧЕВ, Движение „Защита на гражданите и държавата”:
Благодаря, господин Председател. Добър ден на всички. Уважаеми дами и господа, народни представители, решихме че предложеният законопроект страда от пороци и следва да бъде саниран в частта, с която не са определени.
Първо. Срок, в който всеки уведомен собственик може да потвърди за сключване на договори.
Текстът за мълчаливото съгласие може да се приложи едва след изтичане на определения срок за възражения. Текстът на мълчаливо съгласие обаче не може да се прилага без да е налице срок за отговори и възражения.
С текущата формулировка в § 2, чл. 3, ал. 4 се дава възможност
на всеки съсобственик, притежаващ повече от една втора идеална част на имота, да взема категорично решение и да извършва сделки като само уведомява останалите съсобственици за действията си, които ще предприеме. С липсата на срок се накърняват конституционните права на определените собственици.
Второ. Собственик, които сключва договори по тази процедура.
Липса на определен максимален срок, в който да се сключи договор по тази процедура, може да доведе до сключване на дългосрочни договори, при условия които не са изгодни за останалите съсобственици.
Трето. В законопроекта не е залегнал въпросът, как ще се
установяват останалите съсобственици, ако единият от тях е починал.
Съгласно действащото законодателство съществува
механизъм, чрез който едно лице да се снабди с удостоверение за наследници, освен ако самото то не е сред наследниците. Доколкото съсобствениците не винаги попадат в обхвата на лицата, имащи право да получат удостоверение за наследници, възниква въпросът, как ще се установят кръга от лица, които следва да бъдат уведомени. Същият въпрос възниква и по отношение на нотариусите, които ще заверят договора за аренда след проверка на документите.
Считам, че тези пропуски ще доведат до хаос и множество
съдебни дела, затова считаме, че законопроектът трябва да бъде саниран.
Изготвил Илия Бачев.
ПРЕДС. РУМЕН ХРИСТОВ: Благодаря Ви. Това становище можете ли да го дадете?
ИЛИЯ БАЧЕВ, Движение „Защита на гражданите и държавата”:
Това становище е представено и в Правната комисия и от там е взето решение да се прецизира целият законопроект.
ПРЕДС. РУМЕН ХРИСТОВ: Който е „За” подкрепа на внесения
от професор Светла Бъчварова законопроект за изменение на Закона
за арендата, моля да гласува!
ГЛАСУВАНЕ: „За” – 7, „Против” - няма, „Въздържали се” – 13.
ПРОФЕСОР СВЕТЛА БЪЧВАРОВА: Аз благодаря за дискусията.
ПРЕДС. РУМЕН ХРИСТОВ: Обявявам заседанието за закрито.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
РУМЕН ХРИСТОВ
45 997 знака
